第489章 楼花和公摊面积！

今年一月份以来，香江总督府已经拍卖多块地块，基本上，土地价格相比起去年都涨了许多。

马世民，韦理，夏伯殷，韦彼得，鲍富达等人都感觉到现在香江土地价格的恐怖。

不过，现在他们的集团手中掌握的土地比较多，除了一些在开发外，他们并没有和其他华资争抢新的地块。

如今，突然听到老板说起这件事，他们也是觉得很奇怪。

“如果香江的房价明年底暴跌，房价直接跌回到1976年，你们会是觉得如何？”

香江房价明年暴跌？

马世民等人都是很惊讶。

如果真的是那样，那么这里面要操作的事就多了。比如，尽可能卖掉手中更多的物业，获得更多的资金回笼。

等到香江房地产暴跌，到时怎么可能还会进行投资呢？

“老板，那岂不是说要尽快出售手中的物业？”

马世民问道。

但是，现在他们都不知道，那些地产商，还有普通的投资者，都如同贪婪鲨鱼闻到鱼腥味一样，疯狂涌入香江地产市场。

藿先生提出的楼花。

四五十年代，香江的楼一般是五层，平均拆成5份，分别卖给5个买家，由购买了一栋楼的这5个人共同签了共有产权。

也就是说，后来国内的期房买卖那一套，其实就是从香江传进来的。但是，国内可能更加激进，以至于出现许多烂尾楼。

可能许多人不知道，但是，要说期房，许多人都清楚。

如今，他是香江的最大的地主。

香江地产市场上，以往房屋是先建后售。

这个称呼，一直沿袭到今日，在香江生活过的人肯定清楚，香江人今时今日依旧称“买楼”、“供楼”，不会说是“买房”。

“不能降价。但是，我有一个非常好的办法。”

藿先生的这一变革性措施，大大刺激了楼市，让许多普通老百姓也买得起房了。

地产发展项目以期房方式发售，对地产发展商最有利，在现金流方面而言，先收钱，一年半载之后才交货。

据可考证的最早实施这一办法的楼，便是著名的蟾宫大厦和香槟大厦，当然也不排除更早。

非常好的办法？

这几个人不知道老板说的好办法说什么？

如果要说楼花。

这里面涉及到国内，国际，还有香江未来问题，等等的原因。

香江的房地产涨跌是有周期性的，但是，其他人不知道。

很久以前，香江的楼房是整栋整栋卖的，因此不存在“公摊”这一说。

“老板，那我们要降房价出售？”曼尼克斯问道。

如果一直不动，那些土地价格当然还会飙升，过了这个周期性，等到下一个周期性，还是会涨起来。

要说楼花，对于地产的发展，确实是起到很大的作用。

从语言的惯性沿袭也可看出当年交易形式的影子。

而这个公摊面积，杨铭前世的时候，已经听说是李加城发扬光大的，以至于许多人，特别是购买者对于李加城更是痛恨，背后不知道有多少人诅咒。

杨铭知道，楼花也好，公摊面积也好，算起来，并不是李加城发扬光大，因为在当时的历史上，在八十年代以前，香江比他长茳实业集团更大规模的地产还有很多家。

在香江的50年代，都是买楼，没有买房这一说。

“不错。”

但是，在杨铭看来，这还不够。

房屋预售许可证则俗称楼花。

在物业买家方面，投资风险是最高，因为有“隔山买牛”的现象，除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外，还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼及缩水楼等潜在风险。

所谓楼花，期房，为地产物业市场的名词，是一种投资工具不动产期货，指预售的尚未完成的地产发展项目。

由于每层面积相同，相对来说也很少有公摊这个争拗。

但是，随之而来的问题，便是每户的面积不同，楼道、走廊等公共空间的所有权便产生了争议，楼梯、电梯的维护和修缮就容易产生纠纷。

他们就是最大的地产商，贸然降价会引发很多问题的。

杨铭则是很清楚。

正因为当年楼只可以整栋出售，买得起楼的不是富商便是洋行，成交量极低，资金回笼慢。当年香江的一位琼省文昌籍的商人，即国际鸿星投资集团的老板吴茤泰，开始将楼分层出售。

楼花，杨铭不会动。

今年和明年的上半年，是可以做到很多事了。

一是房子还没建完，甚至还没开建，就先行开卖，就像在开花结果的过程里，果子还没结出来，先在花那个阶段就出售给买家、回笼资金。

在香江，该地产项目，如果还未有当局发出的入伙纸，也定义为期房。

杨铭摇摇头。

“我们可以在这两年逐步出售更多的物业，等到香江的地产暴跌后，到时再逐一买回来。也就是说，在高峰的时候卖出去，再底部的时候再买回来。”

1953年底，由藿先生在香江油麻地公众四方街（今众坊街）新楼建案时，首创动工兴建前先交订金、分期付款方式售屋，有如开花（付钱）结果（建成），称作“卖楼花”。

杨铭知道，到了明年下半年，香江地产开始大跌，不要说香江那些华资地产大亨受到很大的影响，香江有房一族都会受到影响。

但是，另外一个，杨铭必须动一动。

因此俗称“卖楼花”。

二是“卖楼花”开启了分单元卖的模式，也就说在分层的基础上，每一层里头再拆分成若干个不同面积的单元，单独出售。

当建筑完工，开发商在当地房屋管理部门完成房屋所有权初始登记并获得房地产权证（大产证）之后，房屋即成为现房。

在国内，期房阶段开始于开发商取得商品房预售许可证。

正是公摊面积。

马世民等人都认为，当然不能降价。

后来因为李加城成了香江的首富，华商代表，影响力早已掩盖了香江四大家族，甚至其他华资地产商的时候，即使不是他做的，也都按到他头上来。

在杨铭看来，除了楼花和公摊面积，但是就囤地这方面来说，在内地方面带了一个坏头的，确实是李先生。

第二章！

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(本章完)